Souvent la hantise des futurs propriétaires, les vices cachés requièrent une attention particulière dans le cas où vous souhaitez acquérir un bien immobilier. Ils concernent aussi parfois les contrats d’acquisition de biens tels qu’une voiture et sont sources de tracas pour l’acheteur ou acquéreur qui se sent lésé dans l’acte de vente. De plus, la possibilité pour le vendeur dans certains cas d’intégrer une clause de non garantie des vices cachés peut donner une source d’angoisse supplémentaire. Dans cet article, nous allons faire le point sur ce que sont les vices cachés, ce qu’est une clause de non garantie des vices et tous ses tenants et aboutissants.
Les vices cachés : que sont-ils exactement ?
La notion de vice caché
Pour comprendre ce qu’engendre une clause de non garantie des vices cachés, il faut d’abord saisir ce qu’est la notion de vice caché. Il faut ainsi en comprendre la définition, le ou les contextes dans lesquels on la retrouve avant de pouvoir assimiler ses tenants et aboutissants en termes de loi.
Au sens de l’article 1641 du code civil, un vice caché est un défaut qui doit pour être considéré en tant que tel :
- Être antérieur à la vente dans tous les cas ;
- Être un défaut non apparent et non facilement décelable, d’où le terme « caché » ;
- Etre un défaut suffisamment important ou grave qu’il rend l’élément, objet ou chose achetée impossible d’usage ou impropre à l’utilisation à laquelle l’acheteur la destinait.
Sans ces trois éléments le caractérisant, un défaut ne peut être considéré comme un vice caché.
Exemples de vices cachés possibles :
- Une voiture achetée neuve, avec aucun défaut visible et facilement décelable, qui tomberait en panne après un ou deux mois d’usage à cause d’une courroie de distribution défectueuse. Le défaut est antérieur à l’acquisition, n’était pas visible au moment de l’achat et empêche le bon fonctionnement de la voiture.
- Les fondations d’une maison d’habitation achetée qui seraient trop humides du fait d’infiltration. Le défaut d’étanchéité rend la maison insalubre et inhabitable et peut faire l’objet d’un vice caché.
Possède-t-on un recours en cas de découverte d’un défaut caché ?
En cas de découverte d’un défaut empêchant le bon usage de la chose ou de l’objet, non visible lors de la vente et non causé après cette dernière, l’acquéreur est effectivement bien embêté. Le défaut n’est pas de son fait ni de sa faute, et la loi prévoit justement une protection lors de ces cas bien spécifiques.
Dans l’un de ces cas, l’article 1641 du code civil protège justement tout particulier qui achète un bien ou une chose en imposant la garantie des vices cachés de la chose vendue au vendeur. Ce qui veut dire qu’en cas de découverte du défaut par l’acheteur après la l’acquisition, et plus spécifique après la signature du contrat de vente, l’acquéreur aura accès à une solution juridique pour se retourner contre le vendeur et obtenir réparation. Il aura un délai de 2 ans à partir de la date de découverte du défaut pour entamer une procédure. Ce sera au soin de l’acheteur de prouver que le défaut était caché, antérieur à la vente et qu’il ne peut utiliser la chose, le bien ou l’objet tel que le vendeur le prévoyait.
Si en revanche, le vendeur n’est pas un professionnel mais un particulier qui a intégré une clause de non garantie des vices cachés au contrat de vente, ou que vous êtes un professionnel qui a acheté un bien auprès d’un autre professionnel du même secteur qui a également intégré une telle clause, alors vous n’avez aucun recours si la clause est conforme et de bonne foi. Nous allons vous expliquer ci-dessous ce qu’est la clause de non garantie des vices cachés et ce qu’elle engendre et concerne.
Les démarches d’un recours en cas de vice caché
Pour entamer une démarche dans le cas de la découverte d’un vice caché, l’acheteur doit en premier lieu adresser à son vendeur un courrier recommandé avec accusé de réception afin de l’informer de la situation. S’il ne reçoit aucun retour ou si les négociations ne mènent à rien, alors il appartient à l’acquéreur de saisir le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) pour démarrer une procédure judiciaire. Deux actions en droit sont alors possibles :
- L’action estimatoire qui vise à le faire rembourser d’une partie du prix de la vente en conservant le bien ;
- L’action rédhibitoire qui engendre la nullité de l’acquisition et une remise en l’état antérieure des parties.
Le choix entre les deux actions en droit citées plus haut dépend de la nature du défaut, et sera conseillé par un avocat dont il est obligatoire de faire appel dans ce type de procédure. L’avocat pourra au besoin faire désigner un expert par le tribunal pour estimer le prix du préjudice matériel subi.
La clause de non garantie des vices cachés
La clause de non garantie, ou d’exclusion de garantie des vices cachés est une clause qui est insérée dans un contrat de vente qui permet la découverte et l’existence de tout défaut en dédouanant le vendeur de ce dernier. Ce qui signifie qu’à la découverte d’un défaut qui en temps normal constituerait un vice caché (est antérieur à la vente, était non décelable et empêche le bon usage), le vendeur est déchargé d’une partie voire de toute sa responsabilité. Cette clause d’exclusion ou de non garantie se retrouve le plus fréquemment dans les contrats de vente de biens tels que des voitures ou dans le secteur de l’immobilier lors de l’acquisition d’appartements ou de maisons.
La clause de non garantie des vices cachés est-elle légale ?
Si le principe de vice caché est prévue par la loi pour protéger les acheteurs des abus de certains vendeurs lors d’acquisitions de biens, on peut se demander si une clause de non garantie ou d’exclusion des vices cachés est légale. La réponse est positive, mais seulement dans certains cas.
L’article 1643 du code civil autorise ainsi la mise en place d’une telle clause au sein d’un contrat, ce qui permet au vendeur de ne pas être tenu responsable en cas de découverte d’un défaut important, même lorsque les trois conditions du vice sont réunies (défaut antérieur à la vente, défaut non facilement décelable et empêchant le bon usage) seulement dans le cas ou le contrat de vente lient deux particuliers ou deux professionnels de la même spécialité. Lorsqu’un pro vend un bien ou une chose à un particulier, il est vu comme un expert et bien connaître « les vices de la chose » et car il possède un avantage face à son acheteur, il sera dans l’incapacité d’ajouter une telle clause. Même si le professionnel se retrouve à vendre un bien de manière occasionnelle, il est perçu grâce à sa profession comme étant parfaitement capable d’avoir en connaissance si son bien est défectueux ou non. Ce qui veut dire que dans tous les cas, si vous êtes un particulier qui a acheté auprès d’un professionnel un bien qui présente un défaut, le professionnel ne pourra jamais faire jouer cette clause.
Dans le cas d’un contrat de vente entre deux particuliers ou deux professionnels du même secteur, la clause de non garantie des vices cachés peut être ajoutée. Si un vice caché est découvert par l’acquéreur, ce dernier n’aura pas de recours, sauf s’il parvient à prouver que le vendeur n’est pas de bonne foi et connaissait le défaut au moment de la l’acquisition. Si une telle chose est prouvée, alors la clause de non garantie des vices cachés sera nulle et l’acheteur pourra effectuer une action juridique.
Comment rédiger et intégrer une clause de non garantie des vices cachés ?
Si vous êtes un particulier qui souhaite vendre à un autre particulier, ou un vendeur pro vendant à un autre pro du même domaine, vous pouvez tout à fait intégrer une clause de non garantie ou d’exclusion des vices cachés à votre contrat de vente. La mise en place d’une telle clause doit cependant être réfléchie et bien réalisée, au risque qu’elle se voit annulée dans le cas ou l’acheteur décèlera un vice caché.
En premier lieu, la clause rédigée doit être claire et précise, au risque que son ambiguïté ne la fasse annuler. Il ne suffira ainsi pas de parler de « l’état actuel » ou « l’état dans lequel il se trouve au moment de l’achat » du bien ou de toute autre tournure de phrase pour que ce soit considéré comme une clause de non garantie des vices cachés. Il faudra nommer directement ce de quoi il est question et mentionner par exemple que « le vendeur sera exonéré de toute garantie des vices cachés ».
La clause rédigée devra être stipulé à l’intérieur du contrat de vente signé par les deux parties, et non dans un document annexe ou sur une facture. Elle peut tout à fait être modulée ou personnalisée, dans le sens où elle peut être écrite de manière à exclure toute responsabilité pour tous les vices possibles du bien, ou viser des vices en particulier ou encore réduire le délai de la garantie. Il peut ainsi uniquement limiter sa responsabilité sur certains vices, mais il est plus courant que le vendeur stipule qu’il ne sera tenu responsable pour aucun vice possible et imaginable.
Si vous êtes un vendeur qui envisagez d’ajouter une clause de non garantie des vices cachés à votre contrat de vente, il faut savoir que dans le cas où votre clause est mal rédigée, non conforme ou tout simplement ambigüe, le doute profitera toujours à l’acheteur. En cas d’action en droit, le juge interprétera ainsi toujours les faits en faveur de l’acheter et annulera votre clause, selon l’article 1602 du code civil.
Éviter les problèmes liés à une clause de non-garantie des vices cachés en choisissant correctement votre assurance prêt immobilier
Lorsque l’on achète un bien immobilier, les clauses liées au contrat de vente sont primordiales. Elles permettent d’identifier les responsabilités de chacun dans le temps, et ainsi de clarifier les positions de toutes les parties dans un contrat de vente.
Parmi ces clauses déterminantes, la clause de non-garantie des vices cachés est l’une des plus présentes. Elle permet à un vendeur de se dédouaner de toute garantie lié à un vice caché dans un bien. Cela veut littéralement dire que l’acheteur devient responsable du bien, même d’un dégât antérieur à la vente, qui n’aurait pas été mentionné ou précisé au moment de la vente et de l’état des lieux.
Certaines de ces clauses peuvent mettre à mal la totalité d’un projet immobilier. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire de considérer ce type de clause dans votre contrat d’assurance pour un prêt immobilier. Si la vente venait à capoter pour des raisons de vice-cachés, il faut que cette clause entre dans les conditions d’applications de votre assurance de prêt immobilier. Concrètement, il faut que vous puissiez arrêter le processus financier dans le cas où un problème surviendrait sur votre bien.
C’est pour cette raison qu’il est nécessaire de soigneusement choisir son assurance de prêt en considérant toutes les clauses et les propositions faites dans le contrat. En comparant les différentes assurances, vous identifiez quel contrat vous protège le mieux contre les vices cachés ou tout autre problème lié au contrat de vente du bien immobilier. Dans le cas où vous avez souscrit à une assurance pour votre prêt bancaire sans considérer ces facteurs, vous risquez de vous retrouver dans une situation très embarrassante une fois le vice révélé.